تمتد أسئلة مشروعات التوسع العمراني إلى الأسس القانونية التي استندت إليها عمليات استملاك العقارات ونقل ملكيتها. ويقول المحامي وليد الشمري للفراتس إن بعض عمليات نقل الملكية من بلدية النجف إلى العتبة العلوية استندت إلى قانون إدارة البلديات رقم 165 لسنة 1964، الذي يجيز للبلديات بيع العقارات مقابل سعرها في السوق إلى الجهات الخيرية والدينية بموافقة الوزير المختص. وفي هذا السياق، تكشف وثيقة اطلعت عليها الفراتس أن مشروع "صحن فاطمة"، الواقع غرب المرقد في حي طرف العمارة، نُفذ بعد طلب تقدمت به العتبة العلوية إلى رئيس الوزراء الأسبق نوري المالكي خلال زيارته إلى النجف سنة 2006، تضمن نقل ملكية الأرض من البلدية إلى العتبة بلا مقابل مالي، وهو ما حظي بالموافقة لاحقاً.
ومع وجود ضوابط عمرانية تحكم البناء في المدينة القديمة، يرى الشمري أن الالتزام بها محدود. ويوضح أن هذه الضوابط تفرض ألا يتجاوز ارتفاع المباني أحد عشر متراً، بما يقارب ارتفاع صحن مرقد الإمام علي. ومع ذلك، لا تلتزم الكثير من الاستثمارات القائمة حالياً داخل المدينة القديمة بهذه الشروط، بسبب تشابك المصالح الاقتصادية والسياسية ونفوذ بعض أصحاب رؤوس الأموال والجهات المؤثرة، فضلاً عن المحسوبيات والاستثناءات والعلاقات العشائرية التي أضعفت قدرة المؤسسات الرسمية على فرض الضوابط العمرانية بشكل فعال. ويلفت الشمري إلى أن ضعف تنفيذ القوانين يمتد إلى آليات الرقابة والعقوبات نفسها. ويشير إلى أن بعض الضباط المسؤولين عن حماية مداخل المدينة القديمة أُعفوا من مناصبهم بعد السماح بدخول مواد بناء بلا موافقات رسمية. ورفعت البلدية دعاوى قضائية ضد عدد من المرافق السياحية المخالفة، وصدرت أحكام لصالحها، إلا أن قرارات الإزالة لم تُنفذ.

وبالتوازي مع ذلك، شهدت أسعار العقارات في المدينة القديمة ارتفاعاً غير مسبوق خلال السنوات الأخيرة نتيجة احتدام المنافسة بين المستثمرين والجهات الساعية إلى التوسع. وإذا كانت مشاريع التوسعة تمثل الوجه الأكثر وضوحاً للتحولات التي تشهدها النجف القديمة، فإنها ليست العامل الوحيد فيها. فقد جاءت هذه التغيرات أيضاً نتيجة مسار طويل من التحولات الأمنية والاقتصادية التي أعادت تشكيل وظائف المدينة، وغيّرت علاقتها سكانها بزائريها.

يربط شبر فلاح، رئيس قسم العمارة جامعة الكوفة، التحولات في النجف القديمة خلال العقدين الأخيرين بتغير العلاقة التاريخية التي ربطت سكانها بالزائرين. كان تبادل المنافع أساس هذه العلاقة، قبل أن تتغير جذرياً سنة 2003 إثر التفجير الذي استهدف المرجع الشيعي محمد باقر الحكيم قرب مرقد الإمام علي. وأعقب ذلك تشديد الإجراءات الأمنية وإقامة حواجز دائمة، ما جعل حياة السكان اليومية أكثر صعوبة وأسهم في مغادرة كثير منهم المنطقة، بالتزامن مع النمو السكاني وتزايد أعداد الوافدين.
زادت هذه التحولات اعتماد المدينة القديمة على الزائرين. فوفقاً لفلاح، شجعت الإجراءات الأمنية المشددة الزائرين على الإقامة الطويلة، ما رفع الطلب على الفنادق. وترتب على ذلك تصاعد الإقبال على شراء المنازل القديمة لهدمها وتحويلها إلى منشآت فندقية، وتراجع جودة هذه الأبنية نتيجة السعي إلى استيعاب أكبر عدد من الزائرين عبر تصغير الغرف والممرات، ما سرع انتقال المدينة من طابعها السكني إلى التجاري. ويستند فلاح إلى استطلاع ميداني أجراه سنة 2018 ضمن بحث أكاديمي شمل نحو 135 بيتاً تراثياً، أظهر رغبة غالبية أصحاب هذه المنازل بالبقاء فيها، إلا أنهم وجدوا أنفسهم محاصرين بقيود أمنية وقانونية ترافقت مع ضعف في الدعم. ويشير فلاح إلى أن "بعض المالكين أحرقوا منازلهم عمداً لتسهيل بيعها بأسعار مرتفعة لصالح مشاريع استثمارية وسياحية".

ويعتبر فلاح أن مشاريع توسعة العتبة العلوية شكّلت عاملاً رئيساً في إعادة تشكيل المدينة القديمة خلال العقدين الأخيرين. على رأسها مشروع "صحن فاطمة" الذي بدأ العمل به سنة 2007 واكتمل في ديسمبر 2025. أقيم المشروع على مساحة تقارب ستة وتسعين ألف متر مربع في منطقة "طرف العمارة"، التي تعرّضت لهدم واسع خلال الثمانينيات ضمن حملة قمع علماء ومعارضين شيعة.
ويرى فلاح أن النجف تشهد صداماً بين نموذجين مختلفين للتطوير العمراني: الأول تمثله مشاريع توسعة حديثة تتمتع بمستوى معماري جيد لكنها أُقيمت في مواقع ذات حساسية تراثية عالية، والثاني يتمثل في استثمارات خاصة أنتجت أبنية تفتقر في كثير من الأحيان إلى الجودة التصميمية والإنشائية والإدارية.
وعلى الضفة الأخرى من هذا الجدل، تؤكد العتبة العلوية أن التوسعة ليست خياراً تفضيلياً بقدر ما هي استجابة لواقع فرضته التحولات التي شهدتها المدينة خلال العقود الأخيرة.

ترفض العتبة العلوية اعتبار مشروعاتها تهديداً للمدينة القديمة، وتؤكد أن التوسع الحالي تفرضه الحاجة إلى استيعاب الأعداد المتزايدة من الزائرين، مع مراعاة الحفاظ على المواقع التاريخية والتراثية. وفي رده على الانتقادات الموجهة لمشروعات التوسّع، يقول ممثل ومستشار العتبة في النجف علاء عبدالحسين للفراتس إنّ العتبة تنفّذ أكثر من عشرين مشروعاً خدمياً وعمرانياً، أبرزها مشروع "صحن فاطمة"، الذي شُيّد وفق الطراز الإسلامي النجفي. يضيف أنّ العتبة باشرت كذلك تنفيذ مشروع "صحن أم البنين" لتوسعة العتبة على مساحة تقارب ثلاثين ألف متر مربع، بهدف توفير مساحات إضافية للعبادة والخدمات للزائرين.
ويشير عبدالحسين إلى أنّ التوسّع العمراني في النجف تحكمه اعتبارات جغرافية. إذ تحيط بالمدينة القديمة مقبرة وادي السلام من الشمال، ومنطقة بحر النجف من الغرب، بينما تشغل المناطق السكنية جهتها الجنوبية. هذه المعطيات، وفق عبدالحسين، جعلت التوسّع باتجاه الداخل خياراً أكثر واقعية من وجهة نظر العتبة.
تؤكد العتبة العلوية اعتمادها في استملاك العقارات على التفاوض مع أصحابها، لا على إجبارهم على البيع. ويوضح عبدالحسين أن بعض المالكين، لاسيما أصحاب العقارات غير التراثية، يرفضون البيع، ولا تملك العتبة في هذه الحالات سوى الحوار معهم والسعي إلى إقناعهم، وقد يغيّر بعضهم موقفه مع مرور الوقت. ويشدد على أن العتبة "لم تُجبر أي شخص على بيع ملكه"، وهو ما أسهم في بطء تنفيذ بعض مشاريع الإعمار. ويضيف أن ثمة عقارات تابعة للأوقاف تخضع لإجراءات قانونية خاصة يتابعها القسم المختص في العتبة. وأن العتبة تدرك أن بعض المواقع تمثل جزءاً من ذاكرة المدينة وتاريخها، ولذلك أدرجتها ضمن المواقع التي ينبغي الحفاظ عليها وصونها.
غير أنّ منتقدي هذه المشاريع يرون أن المسألة تتجاوز الحفاظ على عدد من المباني أو المواقع المنفردة، إذ ترتبط بمصير النسيج العمراني والاجتماعي للمدينة القديمة بأكمله.

يحذّر منتقدو مشاريع التوسعة من تحويل المدينة القديمة إلى مساحة مخصصة للزيارة الدينية فقط. ويقول الأستاذ في كلية الهندسة علي ناجي عطية في محاضرة بعنوان "ذا فيوتشر أند سستينابيليتي أوف نجفز كالتشرال هيريتج" (مستقبل واستدامة التراث الثقافي في النجف) ألقاها في كلية لندن الجامعية سنة 2023، إن المركز التاريخي للنجف يمثل منظومة متكاملة من التراث المادي وغير المادي تشكلت تاريخياً حول مرقد الإمام علي. ويرى أنّ هوية المدينة تتجسد في تفاعل أربعة مجتمعات رئيسة: طلبة العلوم الدينية الذين يحتفظون بتقاليد تعليمية واجتماعية ممتدة، والزائرون سبب توسع المدينة، والتجار والحرفيين الذين ارتبطت أعمالهم بخدمة الزائرين وطلبة الحوزة، والعائلات المحلية التي تشكل نسيجاً إجتماعياً متجذراً في أحياء المدينة القديمة. وأنَّ الحفاظ على النجف القديمة يتطلب الحفاظ على التوازن الحيوي بين هذه المجتمعات الأربعة ومنع تآكل أحدها لصالح الآخر. ويحذر من أن التركيز على تلبية احتياجات "مجتمع الزائرين"، على حساب السكان المحليين سيؤدي تدريجياً إلى تهجير وعزل المجتمعات الأخرى وإضعاف دورها التاريخي داخل المركز القديم.
ينقل عطية النقاش من حماية المباني إلى حماية الحياة الاجتماعية التي منحت هذه المباني معناها. ويستند في ذلك إلى مفهوم "التراث الحي"، الذي تبنته اليونسكو في اتفاقية صون التراث الثقافي غير المادي سنة 2003، ويقصد به الممارسات والتقاليد والمعارف والمهارات التي تمنح المجتمعات شعوراً بالهوية والاستمرارية والانتماء. ويرى أن قيمة النجف لا تقتصر على مبانيها التاريخية، بل تمتد إلى أنماط العيش والعلاقات الاجتماعية والممارسات المرتبطة بالمدينة. وانطلاقاً من ذلك، يدعو إلى إعطاء أولوية أكبر لاحتياجات السكان المحليين ومصالحهم عند وضع سياسات الحفاظ على المدينة القديمة، لأن ارتباطهم بالمكان يجعلهم الأكثر حرصاً على حمايته.

تنعكس آثار هذه التحولات في تفاصيل الحياة اليومية لسكان المدينة القديمة. يقول تقي، وهو صاحب مكتبة في سوق الحويش، يتحدث للفراتس باسم مستعار، إن المدينة شهدت خلال السنوات الأخيرة إغلاقات متكررة للشوارع وإجراءات تفتيش أمنية انعكست على حركة السكان وصعّبت حياتهم اليومية، حتى بات بعض كبار السن "لا يتمكنون من الوصول إلى وجهاتهم إلا بشق الأنفس". ويرى أن هذه الإجراءات، إلى جانب التحولات العمرانية، جعلت المدينة أقرب إلى فضاء مخصص للزائرين والتجارة، في ظل تراجع الحضور السكاني الأصلي واتساع الهجرة إلى الأحياء الجديدة نتيجة ضيق المساحة داخل المدينة القديمة. ويضيف: "كلّه بناء حديث، المفروض ما يتفلّش (يُزال) من النجف طابوقة".

ويرى تقي أن كثيراً من عمليات بيع العقارات في سوق الحويش لا تأتي نتيجة رغبة أصحابها في البيع، بل بعد ضغوط متراكمة تدفعهم إلى ذلك. ويشير إلى أن عمليات البيع غالباً ما تسبقها قيود على الحركة وإغلاق لبعض المداخل، ما يخلق "موتاً اقتصادياً" يدفع بعض المالكين إلى التخلي عن عقاراتهم. ويضيف أن هذا المسار يترافق مع خطاب إعلامي تتبناه العتبة العلوية يقدّم هذه المشاريع توسعة لخدمة الزائرين، بما يضفي عليها صبغة دينية، مستشهداً بعبارة: "التوسعة لزوار أبو الحسن، وين المشكلة"، وهو ما يضع المتضررين في موقف حرج. ويشير إلى أن التغييرات أصبحت جزءاً من الحياة اليومية، حتى إن السكان قد "يفاجؤون باختفاء مكتبة أو منزل أو مدرسة دينية بين يوم وآخر".

ما تشهده النجف اليوم ليس التحول الأول من نوعه في تاريخ المدينة. ويستعيد تقي تجربة الثمانينيات، حين شهد عمليات إزالة واسعة في منطقة طرف العمارة، قائلاً: "إجه الشفل (الجرافة) وشاله كله هو وبيوته وآثاره وتاريخه". ويضيف أن أجزاء كبيرة من سوق الحويش تغيّر شكلها أو أُزيلت، في ظل ضعف قدرة السكان المحليين على الاعتراض أو التأثير أمام "قرارات رسمية ومؤسسات نافذة تقود عملية إعادة تشكيل المنطقة".
ويعتبر بعض أصحاب المحال في سوق الحويش إضعاف النشاط التجاري مقدمة لانتقال ملكية العقارات أو إخلائها. وفي هذا السياق، يروي لؤي، صاحب مكتبة في النجف القديمة، قصة أحد زملائه الذي كان يملك مكتبة عند أحد مداخل السوق، قبل أن يؤدي إغلاق المدخل ضمن إجراءات تنظيم المنطقة إلى تعطّل نشاطه التجاري. ويقول إن صاحب المكتبة طالب بإعادة فتح المدخل، إلا أن طلبه رُفض، ثم أُبلغ لاحقاً بأن الحل هو مغادرة المكان مقابل تعويض مالي، قبل أن يُهدم المحل في وقت لاحق. ويشير لؤي إلى أن الإجراءات القانونية المتعلقة بالملكية تختلف بحسب توافر الوثائق، إذ يحصل بعض المالكين على تعويضات إذا كانت لديهم سندات رسمية، بينما يواجه آخرون صعوبة في إثبات حقوقهم، ما قد يؤدي إلى انتقال ملكية عقاراتهم إلى العتبة.
بعض سكان المدينة القديمة يعتبرون توسع العتبة العلوية العامل الأكثر تأثيراً في إعادة تشكيل النجف. يقول لؤي إن العتبة وجدت المكان "لقمة سائغة"، وإن توسعها العمراني ترافق مع تحولات واسعة في الملكيات والبنية العمرانية. ويعتقد أنه "لو لم تسمح لها الدولة بالتوسع، لكان بالإمكان الحفاظ على جزء أكبر من النسيج الاجتماعي". ويلفت أيضاً إلى أن وعود إنشاء أسواق بديلة لا تلقى حماساً لدى كثير من أصحاب المكتبات، لأن قيمة المكان لا تكمن في النشاط التجاري وحده، بل في ما يحمله من ذاكرة وتاريخ وتراث.
في المقابل، تقدم العتبة العلوية هذه المشاريع جزءاً من خطة أشمل للتطوير والتنظيم العمراني في محيط مرقد الإمام علي. ويقول عبدالحسين إن جزءاً من سوق الحويش قد يُزال ضمن مشاريع التوسعة الجارية، موضحاً أن إغلاق بعض المداخل يأتي في إطار إعادة تنظيم المنطقة بما ينسجم مع خطط التطوير. ويشير إلى أن العتبة تعمل على إنشاء سوق بديل خارج المدينة القديمة في منطقة "مركز السدير"، يضم نحو أربعمئة محل تجاري مخصص لأهالي المدينة القديمة، لنقل الأنشطة التجارية التي أزيلت أو ستُزال. ويضيف أن تصميم المشروع يجمع بين الطابعين التراثي والحديث، ويؤكد أن هدف العتبة ليس الهدم بقدر ما هو التجديد والحفاظ على التراث وتطوير مسارات الزيارة، مع الإقرار بالحاجة إلى تعزيز التواصل مع سكان المدينة القديمة والتعريف بمشروعاتها.

تعثرت محاولات التخطيط العمراني الشامل للنجف القديمة على مدى العقدين الماضيين. ومن بين هذه المحاولات، استعانت الجهات الحكومية بشركات استشارية متخصصة في التخطيط الحضري، من بينها شركة "ليويلين ديفيز"، التي شاركت في إعداد بعض الخطط بعد سنة 2003، قبل أن تنسحب لاحقاً بسبب حساسية التعاطي مع المدينة القديمة. وتذهب أطروحة دكتوراه بعنوان "آن إكزامينيشن أوف هيريتج بروتكشن [. . .]" (دراسة ممارسات حماية التراث والحفاظ عليه في مدينة النجف الدينية)، قدمها صادق خليل عبيد في جامعة شيفيلد سنة 2016، إلى أن الفساد كان العامل الأكثر تأثيراً في تعثر هذه التجربة. إذ أدى إلى انسحاب الشركة من العمل داخل المدينة القديمة والاكتفاء بإعداد المخطط الهيكلي لمحافظة النجف.
ولم تتوقف محاولات إعادة تخطيط المدينة عند هذه التجربة. ففي سنة 2010، قدمت شركة "ديوان" العراقية الإماراتية مشروعاً شاملاً لتجديد النجف القديمة. إلا أنه واجه انتقادات بسبب عدم انسجام بعض تصاميمه مع "روح النجف"، وعدم قدرته، بحسب منتقديه، على تحقيق توازن بين مكوناتها الاجتماعية. تضمن المشروع مقترحاً باستملاك نحو 25 بالمئة من مساحة المدينة القديمة وإعادة تطويرها جذرياً، بتكلفة قُدرت بنحو خمسة عشر تريليون دينار عراقي (حوالي أحد عشر مليار وخمسمئة مليون دولار أمريكي)، ما دفع الحكومة إلى الاكتفاء بالمخططات من دون تنفيذها. غير أن هذه التصورات لم تُطوَ بالكامل، إذ يوضح عبدالحسين أن العتبة العلوية استعانت بجزء من مخرجات مشروع "ديوان"، وتعمل على تحديثها وتطويرها ضمن مشاريعها الجارية في المدينة.
ويجمع الأساتذة المعماريون بجامعة الكوفة الذين تحدثوا للفراتس على أن معظم الرؤى التخطيطية التي طُرحت للنجف القديمة انطلقت من احتياجات الزائرين أكثر مما انطلقت من احتياجات المدينة وسكانها. ويرون أن هذه المقاربات تعاملت مع المدينة فضاءً لاستيعاب أعداد متزايدة من الزائرين، لا نسيجاً عمرانياً واجتماعياً يعيش فيه سكان دائمون. ويضيفون أن المدينة القديمة تفتقر اليوم إلى جهة تتبنى مصالحها مدينة تاريخية متكاملة، لا مجرد محيط لمرقد الإمام علي.

ومع تعثر كثير من محاولات التخطيط السابقة، استمرت الدولة في البحث عن أطر مؤسسية جديدة لإدارة مستقبل النجف القديمة. ففي سنة 2022، شُكلت في عهد رئيس الوزراء الأسبق مصطفى الكاظمي لجنة وزارية للتطوير الحضري للنجف برئاسة وزيرة الإعمار والإسكان نازنين محمد وسو، وعضوية محافظ النجف ماجد الوائلي وعدد من المعماريين المتخصصين. وأسفر هذا الحراك عن تأسيس بلدية النجف القديمة، أول كيان من نوعه في العراق. لكن دورها ظل محدوداً. وأُطلقت مبادرات أخرى، من بينها مشروع برعاية رابطة المصارف العراقية لتأهيل شارع زين العابدين، أحد المحاور الرئيسة المؤدية إلى مرقد الإمام علي. وفي سنة 2023، أُسس "المركز الوطني للزيارات المليونية" بهدف وضع ضوابط للتجديد الحضري في المدن الدينية، وفي مقدمتها النجف.

يتفق أكاديميو جامعة الكوفة الذين تحدثوا للفراتس على أن مستقبل النجف القديمة لا يتوقف على وجود خطط للتجديد بقدر ما يتوقف على طريقة تنفيذها. ويرون أن نجاح أي مشروع للحفاظ على المدينة يتطلب إرادة سياسية، وتشريعات صارمة، وسلطة تنفيذية قادرة على تطبيق القانون، إلى جانب تمويلٍ كافٍ لصيانة الأبنية التاريخية وحمايتها. ويشيرون إلى أن العوائق لا تقتصر على نقص الموارد، بل تشمل أيضاً محدودية الفهم لمفاهيم إدارة الحفظ، وغياب سياسات تنفيذ واضحة، وتداخل الصلاحيات بين الجهات الرسمية والبيروقراطية ونقص الكوادر المتخصصة. ويؤكدون أن المسؤولية تقع أساساً على عاتق الحكومات المحلية في إعداد التصاميم وتوحيد الهوية البصرية للمدينة، محذرين من أن المشروعات الكبرى الجاهزة ليست الحل الأمثل، وأن التدخلات التدريجية الصغيرة أقدر على تحقيق نمو عمراني متوازن يحافظ على هوية النجف.
هكذا تتلخص حكاية المدينة القديمة. فكلما طُرح مشروع للتطوير، أزاح في طريقه ما اعتُبر عائقاً أمام تنفيذه، من دون حسم السؤال الأهم: كيف يمكن تطوير مدينة ما زالت حية من دون أن تفقد ما يجعلها مدينة؟ ولم يكن ما أُزيل مجرد مبانٍ وأسواق، بل أجزاء من ذاكرة العراق وتنوعه الاجتماعي والثقافي. ففي سوق الحويش، حيث تتجاور المكتبات ونقاشات روادها مع الطرق المؤدية إلى مرقد الإمام علي، ظل المكان يجمع بين المعرفة والروحانية والحياة اليومية. وربما يبقى مستقبل النجف القديمة مرهوناً بالقدرة على الحفاظ على هذا التوازن، لا بالاختيار بين التجديد أو التراث.
حكاية النجف القديمة ليست معزولة عن السياق العراقي الأوسع. فقد تعاقبت على المدينة الحروب، ثم لحقتها تحولات سياسية واقتصادية وإدارية معقدة، تداخلت فيها السلطة والمال والدين، وانعكست على العمران كما انعكست على حياة الناس وذكرياتهم وأرزاقهم. وفي خضم هذه التحولات، بقيت أصوات كثير من المتضررين خافتة أو غير مسموعة، إما خوفاً أو اتقاءً أو يأساً من مواجهة مؤسسات لها من النفوذ والقدرة على التأثير ما يجعل روايتها الأعلى صوتاً.